城市与区域治理研究院苏志勇/文

  9月24日以来，央行、住建部、财政部、金融监管总局等多部门通过新闻发布会持续释放政策利好，针对房地产市场推出一揽子增量政策，推动房地产市场止跌回稳。供给端，房地产项目“白名单”规模将增加至4万亿元，收储商品房用作保障房以及回收存量闲置土地将获得财政资金的大力支持，新增实施100万套城中村和危旧房改造货币化安置；需求端，限购、限售、限价等限制性措施加速退出，首付比例和房贷利率降至历史最低，一系列财税政策正在酝酿调整。

  各地方政府和行业协会借势发力，一方面密集出台配套政策，另一方面组织开发商开展大规模促销活动。在一揽子增量政策刺激下，房地产市场表现出积极变化，房企融资环境持续改善，土地市场有所活跃，一二手房看房量、到访量和成交量均有不同程度的增长，购房者信心开始恢复。

  一、地方政策优化积极跟进

  本轮政策优化调整本着“因城施策”的原则，充分赋予了城市政府调控的自主权。

  首先是限制性政策加速退出。9月末以来，北上广深四大一线城市以及天津、成都、杭州等核心二线城市均出台相关政策，调整放宽限制性措施。截至目前，四大一线城市中，广州已经全面解除限购，北京、上海、深圳也根据不同情况调整了限购范围，缩短了社保缴纳年限。全域限购实施6年的海南也对限购政策做出调整，文昌、东方、澄迈等地全面取消限购。二线城市中，天津于近日全面取消限购，同时取消普通住房和非普通住房标准；杭州在此前全面取消限购基础上，明确取消新出让用地限价措施；成都提出取消新购住房的限售规定，允许购房者在取得《不动产权证书》后立即上市交易。此外，多个省市宣布全面取消住房销售限购限价以及普通和非普通住宅标准限制。

  其次是鼓励住房消费政策加速落地。一方面积极落实相关部委提出的“四个降低”（降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担），另一方面，各地还积极出台其他鼓励住房消费的政策措施。

  例如成都在相关政策中提出，鼓励提供购买车位补贴，鼓励房地产开发企业对购买多个车位的进行梯度化打折促销，并且将开展购房送车位、车位优惠、购车位送优惠券活动。达州市政府在政策中规定，对于在中心城区购买新建商品住房的购房者，政府将根据建筑面积提供每平方米200元的财政补贴，最高补贴额度可达2.5万元。此外，购房者还将获得每平方米180元的消费券补贴，每户最高不超过2万元。同时，对于购买产权车位（库）的购房者，政府将给予每个车位5000元的财政补贴，每户最高补贴不超过1万元。

  湖南常德从继续实行购房契税补贴、拓宽人才购房补贴范围、支持“二孩”及“三孩”家庭购房、缓解企业完税压力、合理开展“商改居”、稳妥处理既有开发行为遗留问题等26个方面出台措施，以更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

  山东临沂实施“卖旧买新”购房补贴，对2024年10月15日至2025年3月31日期间，在中心城区范围内出售自有住房后购买新建商品住房的家庭或个人，由财政给予购房补贴。

  据不完全统计，本轮政策调整中超过50个城市出台了楼市优化政策，内容涉及降低存量房贷利率，下调首付比例，取消商品住房限购、限价、限售，取消普通与非普通住宅标准，放宽公积金使用条件，加大购房补贴等措施，持续释放楼市利好，提振市场信心。

  二、“百城千企”促销活动催热市场

  为贯彻落实“9·26”中央政治局会议精神，促进房地产市场止跌回稳，中国房地产业协会向全行业发出开展“百城千企商品房促销活动”倡议。要求各地房地产业协会及相关社会组织集中力量在今年10月份联合有关的社会组织机构，动员支持100个以上城市参与商品房促销活动。采取线上线下相结合的方式举办房展会、推介会等多样促销活动。

  在广东，各个城市在国庆节前后开展了丰富多彩的商品房促销活动。深圳市举办了“2024深圳国际物业管理产业博览会暨2024深圳房产交易会”，深铁、华润、招商、中海等头部品牌房企带来102个优质楼盘现场亮相；汕头市启动“2024汕头房企荟萃嘉年华”活动，57家单位超70个房地产项目参加；佛山市各区结合实际开展多样化商品房促销活动；中山市举办“深中通道通车百日暨宜居中山购房优享季”活动，21家房企约30个项目参与；韶关市举办“2024韶城庆双节 购房抢补贴”房地产博览会活动，购房人在规定时间内认购或签约该活动楼盘房源的，完成合同备案且缴清购房款最高可获得4万元的补贴。

  10月16日，“百城千企”商品房促销活动首站（乌鲁木齐站）启动，34家企业的75个项目参与展示，由乌鲁木齐市房屋产权交易中心、住房保障中心等多个单位和部门组成咨询服务台，为观展群众提供涉房政策咨询，另有工农中建等10家银行组成专项服务区，为观展群众解答贷款、利率等问题。

  10月20日，“百城千企”商品房促销活动兰州站拉开帷幕，57家企业参展，活动设立了政策咨询、房地产优质项目展示、装饰装修、家居家电展示展销四大板块。市内多区域楼盘推出多重特惠活动。

  菏泽市房协于10月19日~20日开展了“房产下乡、方便看房”商品房集中促销活动，6家开发企业、7个楼盘，提供近千套商品房参展，各家房企推出涵盖线上线下的多重优惠措施。

  西宁市房协组织各房企稳定市场价格，指导企业制定、执行商品房销售保价方案，稳定市场预期，增强购房者信心。同时还将于10月下旬起组织开展“极美夏都 在宁安家”以及“方便看房”活动，推出优质项目，提供优质服务，通过线上线下相结合的方式推介优质楼盘。通过赠礼品、装修补贴、车位优惠、置业礼包等活动优化企业促销优惠活动，开展多样化促销活动。

  此外，山西太原也将于10月25日至27日组织相关企业举办2024年太原市商品住房大型促销展览会。展览会将涵盖商品住房“以旧换新”活动、保交房底价促销活动、商品住房拼团促销活动三大主题。

  三、房地产市场出现积极变化

  在一揽子增量政策作用下，房地产市场从融资、拿地到销售等各环节均出现了不同程度的积极变化，市场预期和购房者信心有所恢复。

  首先从成交数据看，主要城市一二手房成交大幅回升。目前多家机构对本轮政策实施以来主要城市商品房成交情况进行了统计，虽然统计口径不同，但市场销售明显回暖的趋势判断大体一致。平安证券统计数据显示，上周（10月12日~18日）50城新房成交2.8万套，环比上升75%；20城二手房成交2.5万套，环比上升71.1%。10月国庆假期后11天（10月8日~18日），50城新房日均成交3973套，环比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，环比9月日均升61.5%。

  主要城市市场表现也印证了市场的转暖。其中上海在一线城市中市场表现最为活跃。9月30日~10月17日，上海一手住房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，较去年同期日均成交增加40%。二手住房方面，9月30日~10月17日成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。

  广州市住建局发布最新数据显示，10月1日至10月21日，全市一手住宅网签6300套，比去年同期的4323套增长45.73%。新政实施以来（截至10月21日），广州全市一手住宅认购量7680套，较9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。

  深圳一二手房成交也明显转暖。据乐有家研究中心监测，截至10月22日，深圳本月一手住宅累计认购量达到8405套，达到交易量的繁荣线水平，平均每天认购382套。按此趋势发展，全月累计认购量有望超过1万套。二手房方面，深圳房地产中介协会披露，过去一周（10月12日~18日）二手房（含自助）录得2316套，环比增长649.5%。

  北京住建委数据显示，自国庆假期之后，北京二手房已经连续日签约量达到七八百套，市场回温明显。10月8日~10月16日的9天，二手房网签量合计达到6460套。新房方面，10月前半月，全市新建商品住房网签1530套，环比增长17.5%，维持在年内较高水平。

  除一线城市外，二三线城市近期楼市表现也相当活跃。麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年9月，南京新房成交面积为36.95万平方米，环比8月增长31.8%，同比去年同期增长了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，环比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

  10月1日至16日，郑州全市商品房累计网签套数3793套，同比增长20.41%。其中商品住宅累计网签套数3449套，同比增长19.14%。

  成都近日举办了为期6天的“安家成都在金秋”线下展会，据成都市住建局数据，截至18日闭展，全市住房成交8454套，其中新房成交2289套，日均382套，环比9月日均增长约69%。

  其次是企业融资环境有所改善。同策研究院近日公布的数据显示，2024年三季度，受监测的碧桂园、万科、保利发展等40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币1314.94亿元，环比上升58.61%。其中40家房企债权融资金额为1233.86亿元，占总融资金额比重为93.83%，环比上升50.09%（上季度债权融资总额822.10亿元）；股权融资金额为81.07亿元，占总融资金额比重为6.17%，环比上升1066.72%（上季度股权融资总额6.95亿元）。

  今年以来，住房城乡建设部、金融监管总局主导的城市房地产融资协调机制持续发力，包括“白名单”房地产项目贷款、保交楼专项借款、保障性安居工程补助资金等在内的多路资金加快落地。截至9月24日，商业银行审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元。最新数据显示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。

  近日，广东银行业2024年三季度新闻通气会公布的数据显示，为四批次“白名单”的404个项目，提供授信1350.18亿元；落地融资项目331个、金额837.09亿元，落地金额居全国第一；民营房企项目数占比七成、获得授信规模占比超八成；前三季度，房地产开发贷款新增375.89亿元，比去年同期多增355.56亿元。以民营房企碧桂园为例，对比9月13日，截至10月10日碧桂园进入“白名单”项目增加约12.8%，新增到账贷款增加约260%，延展资金增加62.8%。

  按照“白名单”进度，接下来金融机构将为“白名单”房地产项目完成近1.77万亿元信贷投放。同时，金融监管部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地。

  第三是土地市场开始转暖。随着楼市成交活跃，沉寂依旧的土地市场也开始活跃。10月22日，杭州市出让1宗位于江湾新城核心板块宅地，经过多家房企激烈争夺，绿城最终以34.22亿元的价格拿下，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/平方米，成为杭州市新晋楼面单价“地王”。此外，上海，成都、广州等热点城市近期也纷纷出现了“地王”。土地市场回暖一方面意味着房企流动性有所改善，另一方面也表明房企对核心城市优质地块的持续看好，企业对市场的信心正在得到有效恢复。